La gestion de Patrimoine, de bien grands mots qui nous concernent pourtant tous…

Chez PatrimHome, nous avons une vision de la gestion de patrimoine qui s’adresse à tous.

Quel que soit votre âge, vos revenus, votre patrimoine immobilier ou vos liquidités, vous êtes ou serez à un moment de votre vie concerné par ce type de conseil.

Notre vision du conseiller en gestion de patrimoine est qu’il doit pouvoir intervenir sur différents plans de manière simultanée : Le Fiscal, Le Civil et L’Economique.

Le plan fiscal

Souvent celui que vous cherchez le plus, attention aux projets à n’importe quel prix sous prétexte de baisses d’impôts …

Il peut s’agir de:

  • Conseils pour bien remplir et optimiser votre déclaration de revenus, 
  • d’investissement immobilier locatif classique: vide, meublé ou en déficit foncier, 
  • d’immobilier défiscalisant comme le dispositif PINEL, 
  • d’investissement au capital de société 
  • ou tant d’autres…  

Lors d’un investissement, il est très important de ne pas se pencher que sur la vente en elle même, mais de bien vérifier que ce projet soit adapté à votre situation personnelle présente ou à venir.

En effet un investissement immobilier, défiscalisant ou non, peut s’avérer interessant à un instant T mais si on ne voit pas plus loin en anticipant ou envisageant: l’arrivée éventuelle d’un enfant, un mariage, un passage à la retraite ou tout autre cas qui a de fortes chances de se produire, celui-ci peut s’avérer moins rentable que prévu ,voire dangereux pour votre quotidien. 

Il est donc indispensable de faire appel à un professionnel qui va étudier ces risques et vous proposer plusieurs projections de votre investissement à long terme, adaptées à votre mode de vie et à vos projets.

Le plan civil

Toute décision, tout investissement a des conséquences et il est important d’anticiper un maximum pour éviter les mauvaises surprises.

Cela peut être:

  • l’accompagnement dans la rédaction d’un testament, 
  • avant de vous marier, le conseil sur le choix d’un régime matrimonial adapté à vos souhaits et votre famille, 
  • la constitution ou la modification d’une société civile immobilière (SCI), 
  • l’optimisation de la transmission de votre patrimoine à vos héritiers de votre vivant ou après votre décès….

Tant de points qui peuvent être abordés et qui souvent sont conseillés par un notaire. 

Cependant un CGP peut avoir une vision plus globale et vous permettre d’envisager des montages différents des grands classiques notariaux. Il n’est donc pas inutile de prendre un premier conseil auprès du CGP formé dans ce sens qui ensuite pourra finaliser lui même certains actes ou bien les faire valider par votre notaire.

Le plan Economique

Le plus complexe. 

Le rôle du CGP va être ici de surveiller et essayer d’anticiper les fluctuations et risques des différents marchés.

Que ce soient les évolutions de l’immobilier compte tenu des nouvelles lois ou du marché des taux. 

L’évolution du marché boursier pour les placements envisagés selon la politique mondiale etc … 

Il vous proposera alors une solution adaptée à votre profil de risque en fonction de la « volatilité » du marché choisi.

Pourquoi mon assurance auto augmente, alors que mon bonus se bonifie ?

C’est une question qui revient très régulièrement. Pour une grande majorité d’entre nous, l’assurance automobile est le seul espoir de voir ses dépenses réduire au fil des années car à la souscription il y a cette promesse : Si je conduis bien, mon bonus va s’améliorer et faire baisser ma cotisation.

Ce n’est pas totalement faux mais ce ne peut être la seule vérité étant donné que la cotisation est tributaire d’autres éléments.

Revenons sur le Coefficient de Réduction – Majoration (CRM), plus communément appelée Bonus.
Tous les ans, il subit une réduction de 5% si l’assuré n’a pas eu de sinistre responsable. Cette réduction a effectivement un impact sur la cotisation et apparait sur le devis auto.

Néanmoins, le CRM n’est pas le seul élément qui intervient dans la tarification.
Prenons par exemple les taxes. L’assureur est collecteur pour l’Etat. Lors de la première cotisation annuelle, les nouvelles taxes s’appliquent. Elles sont déterminées comme un impôt et sont reversées directement à l’Etat. Elles concernent les événements tels qu’Attentat ou encore Catastrophe Naturelle et alimentent aussi le Fonds de Garanties. En réalité, il s’agit d’une sorte de mutualisation étatique des risques réalisables sur le territoire. Les compagnies collectent (comme le Centre des Impôts) pour épargner les éventuels coûts liés à un sinistre que l’Etat prendra en charge lui même.

D’autre part, certaines compagnies indexent leur cotisation et leur garantie sur l’indice de la Fédération Française du Bâtiment. Il évolue tous les ans et emmène avec lui vos cotisations d’assurance auto. Ainsi, même s’il s’agit d’une petite augmentation, cela s’ajoute aux autres points techniques qui font évoluer les primes.

Enfin, arrive l’indice de revalorisation. Les compagnies collectent toute l’année c’est un fait. Mais elles règlent aussi les sinistres dont elles doivent répondre. Les résultats qu’enregistrent les différentes compagnies d’assurances nous forcent à constater que la collecte n’est pas suffisante pour faire face à tous les sinistres. C’est à ce moment qu’elles peuvent décider de « revaloriser » les contrats en impactant toutes les cotisations d’une augmentation. Pour éviter que les assurés du Sud de la France soient les seuls imputés des différentes inondations de cette zone géographique, l’augmentation est nationale et revêt toutes les caractéristiques de la mutualisation. Faire supporter à tous les assurés les mêmes conditions de tarifications. 

Concrètement il n’y a pas un seul élément qui détermine une cotisation d’assurance. Ainsi, une augmentation de prime doit être analysée au regard de tous les éléments techniques, conjoncturelles, et économiques du domaine. En l’espèce, la bonification du Bonus sera toujours un atout mais si les différentes caractéristiques précitées augmentent, la baisse tarifaire initialement prévue peut s’en trouver annulée.

Qu’est-ce qu’un courtier en crédit immobilier ?

Faire appel à un courtier en crédit immobilier ne se résume pas à obtenir le meilleur taux ; son expertise, son expérience, son réseau lui permettent de vous accompagner tout au long du processus d’obtention du crédit.
Et si c’était votre meilleure chance pour voir votre projet aboutir ?

  • Qu’est-ce qu’un courtier en crédit immobilier ?

C’est un intermédiaire entre un organisme financier et un emprunteur potentiel (personne morale ou physique) cherchant à financer l’acquisition d’un bien. Il collabore en général avec plusieurs organismes partenaires, qui proposent des taux attractifs en contrepartie d’un volume d’affaires important.
Le courtier n’est rémunéré que si la demande de prêt aboutit.

  • Quel est son rôle ?

Tout d’abord accompagner le client dans sa recherche de prêt immobilier : le client bénéficie alors d’une véritable expertise, et il est accompagné tout au long de son opération jusqu’à la signature chez le notaire.
Capable d’évaluer au plus juste la situation financière de son client, le courtier peut ainsi cibler une offre adaptée et réaliste.

Le courtier ne va pas simplement rechercher les meilleurs taux ; il va également négocier avec l’organisme prêteur sur les autres éléments constitutifs du prêt : ce peut être au niveau de l’assurance du prêt lui-même, des pénalités de remboursement par anticipation, des frais de dossier ou, le cas échéant, des frais de tenue de compte.

  • Comment ça marche ?

Une fois les différents éléments financiers collectés auprès du client, le courtier va constituer un dossier de financement qu’il va présenter aux différentes banques partenaires afin d’obtenir les meilleures conditions du marché. Cette étape est importante car l’expertise du courtier dans la constitution du dossier assure à l’emprunteur de disposer d’un dossier solide qui aura toutes les chances d’aboutir.

Par ailleurs, son expérience et une très bonne connaissance de son réseau constitué auprès de banques partenaires donnent au courtier la capacité de proposer à son client la meilleure offre, tant en terme de taux que de critères d’acceptation.

Les différents mandats de vente ou de recherche immobilière

La vente d’un bien immobilier peut s’avérer être plus complexe que vous ne le pensez.
En effet, vous aurez à faire à une multitude de termes techniques difficiles à assimiler, mais néanmoins nécessaires pour réaliser la vente.

Les mandats en font partie, et ils sont certainement les premiers dont vous entendrez parler lors des échanges que vous pourrez avoir avec des professionnels de l’immobilier.

On peut en retenir 3 types différents

  • Mandat simple : il vous permet de vendre le bien par vous-même ainsi que de le confier à autant d’agences que vous le souhaitez, sans aucune contrepartie. 

ATTENTION : confier votre bien à plusieurs agences signifie que votre bien sera présent sur les différents sites d’annonces immobilières en plusieurs fois, et souvent, à plusieurs prix différents, ce qui rendra votre bien moins rare, donc plus difficile à vendre.

  • Mandat semi-exclusif :  ce dernier vous engage à ne confier votre bien qu’à un seul agent immobilier, mais il vous permet aussi de le vendre par vous-même. 

ATTENTION certaines agences pourront vous demander de leur verser 50% des honoraires si vous vendez le bien par vous même.

  • Mandat exclusif : il consiste (comme son nom l’indique) à confier l’exclusivité de la vente de votre bien immobilier à une seule agence. 

Gage d’efficacité pour le vendeur et de confiance pour le professionnel qui, ayant la certitude de finaliser la vente, va mettre en place une meilleure promotion. Votre bien sera donc mieux positionné dans les pages de petites annonces et par conséquent se vendra plus vite.

Une SCI ça sert à quoi ?

Tout d’abord rappelons qu’une Société Civile Immobilière est une société à part entière. Cette personne morale est gérée par un ou plusieurs gérants, détenue par au moins 2 associés qui sont propriétaires de parts sociales et peuvent être gérants ou pas. 

Selon son objet social elle peut avoir de nombreuses activités ( achat/vente, location, gestion de fonds et mêmes certaines activités commerciales…) 

La société doit avoir une comptabilité tenue et au moins une assemblée générale par an pour exister. 

L’avantage premier d’une Société Civile Immobilière est sa facilité de gestion. 

  • Elle vous permet de dissocier les biens qu’elle détient de ceux de votre patrimoine personnel afin de le protéger. 
  • Une SC vous permet aussi d’organiser votre succession. C’est ainsi qu’en cas de décès, vos héritiers éviteront de se retrouver en indivision (propriétaires chacun d’une partie d’un bien) mais seront propriétaires de parts sociales. Il leur sera ainsi plus simple de les gérer à leur tour ou de les revendre sans forcément avoir à vendre le bien complet si l’un des héritiers ne le souhaitait pas. 

Le fait de détenir un bien ou des fonds au travers d’une SCI peut aussi vous permettre d’organiser votre transmission en cas de démembrement (usufruit et nue-propriété) Vous pouvez ainsi décider que le gérant conserve des pouvoirs qu’il n’aurait pas en détenant le bien en direct (vente, travaux …)

L’autre avantage non négligeable est sa fiscalité. En effet, une Société Civile peut appartenir à deux régimes selon votre choix ou les détails de son activité. 

  • Le régime de l’impôt sur le revenu (IR) qui permet à la société d’être en « semi-transparence » c’est à dire que vous déclarez les revenus perçus pas la SC comme si c’était vous qui les perceviez. En cas de revente vous seriez alors assujettis à la plus value des particuliers. 
  • Le régime de l’impôt sur les sociétés (IS) c’est à dire que la société est indépendante fiscalement. Elle aura donc comme une société d’exploitation (Sarl, SAS…) les avantages (charges et amortissement), mais aussi les inconvénients (impôt sur les bénéfices de société, comptable obligatoire et règle de la plus value des professionnels). Vos revenus sont alors des dividendes. 

La SCI est un merveilleux outil patrimonial mais attention elle peut être compliqué à constituer et gérer surtout si on ne veut pas de mauvaise surprise.